¿PUEDE EL BANCO COBRAR COMISIONES POR LA CUENTA QUE TE OBLIGA A ABRIR PARA LA GESTIÓN DE LA HIPOTECA?

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El objeto del post es responder a algunas de las preguntas que los clientes nos hacen en este sentido. El caso es el de una cuenta abierta como condición impuesta por la entidad para concederte un préstamo o la hipoteca (“la hipoteca” es un préstamo, solo que garantizado con un bien inmueble), y la que el usuario básicamente no usa para nada más que eso, es decir, la cuenta facilita al banco su gestión relacionada con el préstamo.

Pues bien, la pregunta viene porque se ha puesto en circulación una antigua noticia de “El Confidencial” que dice:

Que no te engañen: la cuenta destinada al pago en exclusiva de la hipoteca no tiene comisiones.

La noticia se basa en una circular del Banco de España, dice, que contendría textualmente:

que cuando las cuentas se mantienen por imposición de la entidad o cuando son utilizadas exclusivamente para abonar los intereses de un depósito o para dar servicio a un préstamo hipotecario no corresponde a los clientes correr con los gastos de ninguna comisión por mantenimiento o administración”. Y añade que “tales situaciones conducen al absurdo de que el cliente tenga que pagar por cumplir una obligación -como la apertura de una cuenta para facilitar la gestión de la entidad- que la propia entidad le impuso en interés propio, lo cual es claramente contrario al principio de reciprocidad y a las buenas prácticas y usos bancarios“.

Hemos intentado acceder a dicha circular a través del hiperenlace de la propia noticia, y el resultado es de error o página que no existe. Entonces, ¿es cierta la noticia? ¿Cual es el criterio del Banco de España al respecto?

Hay que decir que la noticia fue cierta, pero incorrecta en el tiempo. La noticia es de 2013, y el Banco de España lo que dice al respecto es:

Comisión en cuenta vinculada a préstamo:

Es frecuente que la gestión de un préstamo hipotecario se lleve a cabo a través de una cuenta asociada a aquel, cuenta en la que se adeudan comisiones y sobre la que se plantean dudas acerca de la posibilidad o no de cancelarlas y realizar los pagos por otras vías o canales.

Tradicionalmente el Servicio mantuvo que no correspondía a los clientes soportar comisiones por mantenimiento/administración, si las cuentas se mantenían exclusivamente para abonar intereses de un depósito o dar servicio a un préstamo hipotecario, en una cuenta abierta por imposición de la entidad y por tanto en interés suyo.

Posteriormente, la Orden EHA/2899/2011, estableció que las entidades que comercialicen servicios bancarios vinculados a contratar otro servicio, deben informar al interesado de la posibilidad o no de contratar cada servicio de modo independiente y del coste que corresponde a cada servicio. La Circular 5/2012 del Banco de España establece que cuando la apertura de una cuenta sea obligatoria para el cliente, sus gastos de mantenimiento no podrán ser modificados unilateralmente por la entidad, siempre que se utilice exclusivamente para ese fin.

A tenor de lo anterior, el criterio del Servicio es que en los préstamos formalizados después de la entrada en vigor de la normativa transcrita, o en aquellos modificados tras esa fecha, se puede cobrar esa comisión de mantenimiento –aunque la cuenta se use tan solo para la gestión del préstamo- si antes se informó al cliente de la exigencia de contratar la cuenta; que se informe de la parte del coste total que corresponde a ese mantenimiento; que contratación y coste se recojan en el contrato; y que su coste no pueda ser modificado por la entidad a lo largo del préstamo. En los préstamos anteriores, se mantiene el tradicional criterio del Servicio, plasmado al comienzo de este apartado, dado que esos préstamos no tienen tantas garantías como los más recientes.  

Es decir, en en 2013 (en realidad desde 2011) el Banco ya podía cobrar comisiones por estas cuentas. Ahora bien, con una serie de requisitos:

  • Deben informar al interesado,
  • Deben quedar reflejados en el contrato de apertura de cuenta corriente,
  • No pueden modificarse unilateralmente por la entidad, es decir, no valen cláusulas tipo “comisiones según estén vigentes en cada momento y sean publicadas por la entidad” y otras por el estilo que acostumbramos a ver.

En los préstamos anteriores a 2011, o posteriores en los que no se haya informado ni establecido ninguna comisión, será en los que el Banco no debería cobrarte nada en concepto de comisiones por estas cuentas.

Esperamos haber aclarado la cuestión y que os haya resultado interesante.

Como siempre a vuestra disposición, el equipo de HQS Consultores.